전월세신고제 누구를 위한 정책인가?

안녕하세요.
오랫동안 정부가 해결하지 못하고 있는 과제 바로 부동산 안정화입니다.
이에 대해 정부는 작년부터 시장에 직접적 개입을 하며
임대인의 부동산 투기를 방지하고 임차인의 입장에서 합리적인 전세값 
그리고 무주택자의 내집마련의 기회를 주고자 노력하고 있습니다.

그러나 실상은 정부의 이런 안정화 정책은 오히려 반대효과 즉 악영향을 미치며
전세대란 타이틀을 달고 다시금 임차인을 더욱 옥죄여오고 있습니다.

특히 6월 1일부터 시행되고 있는 임대차 3법이 도입되며
이전보다 더 극심한 2차 전세대란이 발생하는거 아니냐는 우려섞인 목소리가 나오고 있습니다.
그리고 이러한 우려는 서울, 수도권 전세값 폭등, 서울을 벗어난 주변지역으로 확산,
아파트를 넘어 빌라, 오피스텔로 전이 등 현실적인 부작용들이 일어나고 있는 상황입니다.

그렇다면 임대차 3법 이란 도대체 어떤 내용을 담고 있기에 이런 급변하는 현상황을 야기하는 걸까요.
임대차 3법이란 이전의 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법으 개정안으로써
계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 이렇게 3가지 제도 도입을 의미합니다.

각 제도에 대해 간략히 설명드리자면
계약갱신청구권은 임대차 기간을 기존 2년에서 2+2년으로 연장하는 제도입니다.
다음 전월세상한제는 재계약의 경우, 임대료 상승폭을 연 5%로 제한하는 제도입니다.

그리고 전월세신고제는 임대차 계약 후, 30일 내로 지자체에 의무적으로 신고해야 한다는 내용의 제도입니다.
언뜻 보기엔 임차인에게 상당히 유리하고 임대인에겐 꽤나 불편한 상황이 벌어질 수 있는
제도로 보이지만 실질적으로 이로 인해 더 큰 피해를 보는 것은 임차인 입니다.

이는 임대인은 본인에게 돌아가는 이러한 비용적 손해요소를 결코 스스로 떠안는 수준에서 
정리하지 않을 가능성이 크기 때문입니다.

이 3가지 제도 중에서 전월세신고제에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
주택 임대차 계약 시, 30일 내로 계약사항을 신고하라는 제도로
쉽게 말해 이전엔 부동산 매매계약에 대해서만 실거래 정보를 국가에 신고하던 것을
이제는 전세, 월세 등의 계약도 신고하도록 개정을 한 것입니다.

추가적인 내용으로는 임대차에 관한 모든 정보 즉 보증금, 계약일, 기간 등을 신고해야 합니다.
또한 수도권, 광역시 기준 보증금 6천 초과, 월세 30만원 초과가 신고 대상입니다.
그리고 미신고 시, 최대 100만원의 과태료가 부과됩니다.

이는 임대인 뿐만 아니라 임차인 양쪽 모두 신고해야 하며
만약 한 쪽이라도 안 하면 안 한 쪽은 과태료가 부과된다고 합니다.
투명한 부동산 거래환경을 만들어서 부동산 과열을 없애고 
원하는 모두가 합리적으로 내집을 소유하게 하기 위한 정책의 일환이라고 하지만
지나친 개입으로 인한 부작용을 고려하지 못하고
정부의 세수확대만을 위한 정책이 되지 않을까하는 우려의 목소리가 들립니다.

물론 국토부는 전월세신고제로 인한 데이터가 과세 정보로 활용되는지에 대해
"전월세신고제는 임대소득 과세와는 전현 관계가 없으며, 이를 과세 자료로 활용할 계획도 없다"고 언급했습니다.
그러나 이는 현시점의 의견이고 추후 어떻게 활용될 지는 모두 예상 가능할 것입니다.

전월세신고제에 대해 더 자세히 알아보자면,
우선 전월세신고제 대상 주택은 주택임대차보호법을 적용 받는 모든 주택, 아파트, 다세대 등의 주택 외에도 
고시원, 기숙사 등의 준주택, 그리고 공장, 상가 내 주택, 판잣집 등 비주택까지도 해당이 됩니다.
신고 대상 지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시, 도의 시 지역으로 규정해 사실상 전국이 모두
대상이라고 할 수 있습니다.

다만 경기도를 제외한 지방 도의 군 지역은 제외됩니다.
신고 금액 기준은 임대차 보증금 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 대상으로써
반전세의 경우 보증금이나 월세 중 하나라도 이 기준을 초과하면 신고 대상이 됩니다.

신고 방법은 임대한 주택의 관할 읍/면/동, 주민센터 등 기존 통합민원 창구에서 신청 가능합니다.
임대인과 임차인이 신고서를 작성하고 공동 서명 후 신고하는 것이 원칙이지만 임대차 계약서를 제시하면
둘 중 한 쪽이 신고해도 무방합니다. 계약 내용을 증빙할 수 있는 문서나 통장 입금내역 등을 제시해도 됩니다.
또한 비대면으로 정부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 접속하여 신고가 가능합니다.

이 경우에는 계약서를 촬영한 사진을 첨부해야 합니다.
그리고 미신고시 과태료는 사안에 따라 4만원에서 최대 100만원까지 발생할 수 있습니다.
1억원 미만 임대차 계약이 이뤄진지 3개월 이내인 경우 4만원이고 
계약일로부터 2년이 지내면 최대 금액인 100만원이 부과됩니다.
끝으로 갱신의 경우에도 계약 금액 변동이 있을 경우 신고를 해야합니다.

정부의 전월세신고제 정책적으로는 자연스럽고 긍정적으로 보일 수 있습니다.
그동안 부동산 임대 소득이 발생했음에도 미신고로 인해 세금 납부를 의도적으로 피해왔던
탈세 사업자들에게 공정한 세금을 걷을 수 있고
모든 정보를 국가에 노출되게 하여 투명한 부동산 시장을 만들 수도 있습니다.

그러나 실효성에 대해서는 긍정적으로 바라볼 수만은 없습니다.
최근 수도권 중급지 월임대료는 지속적으로 상승하고 있습니다.
상승한 현재 매매가격 대비 약 3%까지 월임대료가 올랐습니다.

몇 년전까지만 해도 5만원 인상도 힘들었는데, 이젠 20만원 정도 인상은 너무도 자연스러워졌습니다.
놀랍게도 이런 시장상황을 임차인들은 큰 반발없이 버티고 있습니다.
그럴 수 밖에 없는 상황에 처해있기 때문입니다.
임대인의 세수 부담이 더해지면 지금처럼 공급이 극심히 부족한 시점에선
그 부담이 고스란히 임차인에게 가중될 가능성이 큽니다.

임대료를 올리거나, 관리비를 올리거나 공과금 명의를 바꾸는 등
최초 취지와는 다른 현상과 문제점이 발생한다면 이를 보완하고 개선하기 위한
정부의 지속적인 노력이 필요하다고 판단됩니다.