왜 주민들은 공공재개발보다 민간재개발을 원하는가?

안녕하세요.
서울 수도권에 집중되고 있는 부동산 수요와 그에 대한 정부의 대책
수요는 점차 늘고 있는데 공급은 이를 뒷받침해주지 못하고 있는 실정입니다.
이는 서울 수도권 뿐만아니라 전국적으로 확산되어 나타나는 현상입니다.

실제로 올해 전국에서 분양하는 아파트 3채 중 1채는 
재개발·재건축 등 정비사업을 통해 공급되는 것으로 조사되었습니다.
지난 21일 부동산114에 따르면 올해 분양 및 분양예정인 아파트는 45만 8천여 가구로, 
이 중 32%(14만 9천여 가구)가 정비사업으로 공급된다고 합니다.

특히 올해는 총 분양계획 물량이 예년에 비해 늘면서 정비사업 물량도 
2019년(10만 2천여 가구), 2020년(9만 6천여 가구)에 비해 5만여가구 많은 것으로 집계되었습니다.

올해 정비사업 분양 아파트 중 64%(9만 5천여 가구)는 수도권에 집중적으로 공급되며, 
지방 광역시는 27%(4만 845가구), 기타 지방은 8%(1만 2천여 가구)로 나타났습니다.
이는 지방 소도시보다 수요가 많고 사업성이 좋은 대도시에서 
정비사업 추진이 활발하기 때문으로 부동산114는 분석했습니다.

이를 시도별로 보자면 경기(3만 8천여 가구), 서울(3만 5천여 가구), 인천(2만 2천여 가구), 
부산(1만 3천여 가구), 대구(1만 3천여 가구), 대전(8천여 가구), 광주(4천여 가구) 순입니다.
특히 대규모 택지가 부족한 서울에서는 올해 공급될 4만 1천여 가구 중 85%가 정비사업 물량인 걸 보면
재건축과 재개발이 얼마나 큰 비중인지 짐작할 수 있습니다.

이러한 정비사업 아파트는 청약시장에서 선호도가 더 높은 것으로 나타납니다. 
올해 1월부터 7월 현재까지 분양된 아파트 청약경쟁률 평균을 분석한 결과 
재개발·재건축을 통해 공급된 아파트의 청약경쟁률은 25.5대 1로, 
전체 아파트 경쟁률 18.6대 1보다 높습니다. 

이는 이전부터 보여진 현상인데, 정비사업 아파트의 평균 청약경쟁률은 
지난 2020년과 2019년에도 전체 아파트의 경쟁률을 상회하는 수준으로 나타났습니다.
또한 정비사업은 민간 재개발로 진행되는 곳이 공공 재개발로 진행되는 곳에 비해
대부분 분양가와 경쟁률이 높게 나타납니다.

국가에서 계획에 의해 진행되는 공공 재개발이 상대적으로 비용이 저렴함에도
민간 재개발의 인지도가 더 높은 이유 과연 무엇때문에 그런 것 일까요?

정부가 공공재개발을 적극 추진하는 것과는 반대로 시장에서는 민간재개발을 선호하고 있는 건 사실입니다.
이는 공공의 지나친 개입과 임대주택 도입 등에 부담을 느끼기 때문입니다.
민간재개발 구역에는 수억 원의 프리미엄에도 여전히 투자수요가 몰리고 있는 실정입니다.

지주들은 공공재개발 같은 경우는 지주들 입장에서는 장점이 별로 없어서 호응도는 많이 떨어지는 상태입니다.
공공으로 진행하다보면 조합의 자율성이 크게 제한받고, 
용적률 상향이라는 인센티브 만큼 임대주택도 늘어나 수익성을 높이기가 어렵다는 주장입니다.
고급 주거단지를 원하는 지역은 공공재개발을 원하지 않는다는 겁니다.

이문동이나 흑석동 등 시간이 오래 걸려도 민간재개발로 성공한 사례를 봤기 때문이라는 분석도 있습니다.
또한 전문가들은 공공재개발은 사업 추진도 쉽지 않다고 지적합니다.
공공재개발은 10% 동의율로 신청할 수 있고, 공공기획은 30% 동의율로 신청할 수 있습니다. 
신청을 받아서 실제로 사업추진에 필요한 동의율을 채우기가 공공재개발이 훨씬 어렵습니다.

서울시는 고 박원순 전 서울시장의 도시보전에 치우쳤던 도시재생을 
오세훈 서울시장이 돌아오며 개발과 정비에 초점을 둔 차세대 도시재생으로의 전환 예고했습니다. 
도시재생실을 없애는 등 고 박원순 전 서울시장의 대표 정책이던 도시재생 업무의 방향을 대폭 변경한 것 입니다.

애초 고 박원순 시장은 지나친 도시 개발에 따른 부작용을 줄이고자 보전에 집중하였으나,
결과적으론 개대를 충족시키지 못하였고, 이에 다시금 개발로 방향을 바꾸었습니다.
대신 추진 방식 즉 개발 정책을 바꾸었습니다.

그동안의 도시재생 사업은 쇠퇴한 지역에 활력을 불어넣고 지역경제를 활성화한 성과도 있었지만, 
지나친 정부 주도의 사업이 여러 한계와 모순을 누적시켰다는 진단입니다.
이러한 문제를 해결하기 위해서는 민간기업과 공공, 도시재생지원센터 등의 선순환 플랫폼 마련이 시급하다고 전문가는 조언했습니다.

오 시장은 ‘2세대 도시재생’ 대전환을 선언하며, 도시재생 유형을 2가지로 재편성했습니다. 
낡은 주거환경을 개선하기 위한 ‘주거지 재생’과, 지역경제를 촉진하기 위한 ‘중심지 특화재생’으로 재구성했습니다.

그리고 재개발 착수에 있어 기존 공공에 치우쳤던 것을 
지역현안에 맞춰 공공재개발과 민간재개발 더 합리적인 것으로 활용한다는 계획입니다.
또한 공공기획은 공공이 사업을 기획한다는 점에서 공공재개발과 유사하나 
서울시가 시행사로 직접 참여하는 것이 아닌 인허가 과정에 개입해 절차를 간소화하는 역할에 머물 예정이라고 합니다.

각종 혜택(인센티브) 측면에선 공공재개발이 유리하지만, 
민간재개발은 공공임대 등 기부채납 의무가 없어 수익성을 높일 수 있기 때문에
앞으로 민간재개발 쪽이 더 효율적으로 폭넓게 공공과 협력적인 관계로 운영될 전망입니다.