2차 전세대란 머지 않았다.

안녕하세요.
최근 들어 전세가 폭등 현상이 두드러지며 유례없는 전세대란이 발발하기 직전까지 와 있습니다.
전세 시장 비수기인 6월에도 전세 매물 품귀현상이 심각해지면서
지난해 "전세대란"에 이은 "2차 전세대란"이 발생하는게 아니냐는 우려가 나오고 있습니다.
정부가 각설하고 집값을 잡겠다고 내놓은 핵심대책 임대차법
그러나 아이러니하게도 작년 임대차 3법 중 2법을 먼저 시행하며 
세종 29%, 경기 25% 전세값이 뛰었놓았고, 전국 전셋값을 19% 높여놨습니다. 

이렇게 1차 전세대란이 일어났었습니다.
6월 1일부터 시행된 임대차 3법. 
시장에 어떤 영향을 미치고 있는지는 기사만 몇 개 보더라도 알 수 있습니다.
아직 정책의 성공과 실패를 판단하기엔 짧은 시기일 수도 있지만
더욱 극심해지고 있는 전세값 폭등과 파생되어 일어나는 다양한 부작용들
현시점에서는 실패한 정책으로 보이는 건 사실입니다.

어떠한 재화나 서비스든 수요와 공급의 균형이 맞지 않으면 가격의 불안정이 발생합니다.
만약 어떠한 재화가 수요만큼의 공급이 이루어진다면 
누구나 납득할 수 있는 합리적인 가격이 형성될 것입니다.

그러나 수요대비 공급이 턱없이 부족한 상황이라면 그 가격은 천정부지로 치솟게 되고
이를 바라보며 어떻게든 해당 재화를 손에 넣어 이익을 보려는 갭투자자들은 더더욱 몰리며
(일단 어떻게든 재화를 손에 넣는 순간 로또 당첨과 같은 효과를 볼 수 있으니까요.)

그 시장자체가 모순되고 붕괴되는 과정에 이르게 되는 것입니다.
현재 우리나의 아파트 전셋값이 이 과정을 겪고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
그리고 이 시작점은 정부의 임대차법 시행에 있습니다.

임대차법이 시행되며 전세난이 발생하고 범위가 확장되어 월세난 그에 이어 패닉바잉 등
악순환이 지속되는 것입니다.
이는 서울에 그치지 않고 수도권, 지방으로 확대되고 있으며
아파트에서 빌라와 오피스텔로 전이되는 도미노효과가 보여지고 있습니다.

가장 극심한 서울을 간단히 예로 들어보겠습니다.
서울에서 전셋집을 찾는 수요는 그래도 인데, 시장에 나와있는 전세 매물은 1년 전의 절반에도 못 미치는 상황입니다.
약 한달전인 6월 21일자 부동산 빅데이터 업체의 조사에 따르면,

서울 아파트 전세 매물은 1만 9,734건으로 5월(2만 1,396건) 대비 7.8% 하락.
1년 전(4만 4,000건) 대비 절반도 안 되는 수준입니다.
이에 따라 해당시점 기준으로 서울 아파트 전셋값은 103주 연속 올랐다고 합니다.

특히 서울 핵심 과열지구인 동작, 관악, 마포의 경우 보름 사이 전세 매물이 20% 이상 급감했습니다.
구체적으로 동작구는 보름전(639건)대비 490건으로 23.4% 줄었고,
관악구는 21.6% 그리고 마포구도 20.5% 급감했습니다.

서울 평균으로 봐도 8.9% 감소했으며, 서울 25구 중에서 중랑구를 제외한 모든 구의 전세 매물이 감소했습니다.
극단적으로 동작구 아크로리버하임 (1,000세대)의 전세값은 
5월 10억 5천에서 6월 13억 3천으로 한 달만에 2억 8천이 상승했습니다.
또한 반포 래미안퍼스티스 (52평 2,500세대)의 경우 
1월 23억에서 6월 33억으로 무려 10억이나 급등한 것을 확인할 수 있습니다.

이런한 상황은 비단 아파트에만 그치는 것이 아닙니다.
아파트 전세가 급감하자 다세대/연립 빌라로 매수세가 옮아가는 현상도 두드러집니다.
지난달 서울 빌라 매매 거래는 5,424건으로 2년 전 (3,356건)보다 무려 62%나 급증했습니다.

서울에서 올해 들어 빌라 거래량이 아파트 거래량을 추월하는 특이 현상이 5개월째 
이어지고 있는 상황입니다.
더군다나 이런 초유의 서울 전세난은 서울 인근 지역으로 전세난이 번져나가는
'탈 서울 행렬'도 보여주고 있습니다.

실제로 서울에서 수도권으로 이탈하는 움직임은 빠르게 이뤄지고 있습니다.
지난해 서울에서 타지역으로 전출한 57만 5,000명 중 72%는 경기도(37만 5,000명)와 인천(4만)으로 집게되었습니다.
대표적인 경기 지역으로는 고양시 4만3000명(11.6%), 남양주시(3만명), 김포시(2만9000명), 성남시(2만9000명), 용인시(2만6000명) 등 
서울과 접근성이 높은 지역으로의 이동을 많이 했습니다.

특히 반포지역의 대규모 이주 영향권에 들어있는 하남이 대표적인 예로 들어 보겠습니다.
1일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면
하남시 덕풍동에 위치한  덕풍현대(전용면적 59㎡)는 지난해 5월 2억원에서 
올해 5월 4억원으로 1년 만에 2배가 올랐습니다.

또한 하남시 선동에 리버나인(전용면적 74㎡)도 지난해 5월 3억 8,000만원
올해 5월에는 1억 9,000만원 오른 5억 7,000만원에 전세 계약을 하며 50% 상승률을 보였습니다.

이와 같은 다양한 부작용을 만들어내고 있는 2차 전세대란의 전조 증상은
임차인들의 주거 안정을 위해 시행한 정부의 시장개입이 오히려 부정적 영향을 끼치고 있다는 의견이 많습니다.

심교언 건국대 교수는 “역설적이게도 정부가 투기 온상으로 지목한 다주택자가 전세 시장 안정을 위해서는 꼭 필요한 사람들”이라며 
“다주택자 규제를 완화하거나 임대차법을 원상태로 되돌리지 않는다면 단기간에 전세 시장 안정을 기대하긴 어렵다”고 말했습니다.

투기를 막기위한 규제 그리고 투기를 용인하는 자유로운 시장경제 과연 그 답은 어디서 찾아야하는 것일까요.